Турция, как известно, расположена на границе Востока и Запада. Соответственно, восточная ментальность у вас не в дефиците. "Торговля - это искусство плутовства и обмана" - так заявил Аладдину купец, помогающий ему устроиться в Багдаде. Так ли это в случае турецкой недвижимости? Плутовство - неотъемлемая часть турецкого рынка недвижимости?

Не могу с этим согласиться, дело в том, что нечестных фирм и риэлторов хватает везде, в любой стране. И Турция конечно не исключение. Здесь есть кристально чистые и честнейшие люди, которые зарабатывают качеством услуг, и, конечно же, есть те, кто, как Вы выразились, плутует.

Давайте начнем с основ. Какой документ по турецким законам является единственным подтверждением прав на недвижимое имущество?

ТАПУ - свидетельство права собственности, титул владельца недвижимости. В соответствии с турецким законодательством, ТАПУ является единственным документом, удостоверяющим права собственности на определенный объект недвижимости. Это значит, что оформление прав на недвижимость является прерогативой государственного органа - Кадастрового управления, которое и выдает новому владельцу владенческий титул "ТАПУ".

Этот титул подразумевает безвременное и абсолютное право владения недвижимостью, которое после заключения сделки купли-продажи не может быть никем оспорено в судебном порядке или любом другом государственном органе. ТАПУ представляет собой документ, удостоверяющий право собственности данного человека на конкретный объект недвижимости.

Cтамбульский риэлтор старательно заверял наших знакомых, что нотариально заверенный договор купли-продажи является полноценным свидетельством права покупателя на квартиру. А оказывается это не совсем так?

Нет, договор, (кем бы и где он не заверен) не является полноценным свидетельством права покупателя на квартиру. Это документ, подтверждающий тот факт, что между покупателем и продавцом произошел акт продажи. Но и покупатель, и продавец могут разорвать контракт, уплатив штрафные санкции, указанные в контракте. В этом случае сделка считается не совершенной, а объект недвижимости остается за прежним владельцем.

Насколько сложна процедура получения ТАПУ?

Процедура довольно несложная. Требуется собрать несколько документов, приложить оригинал паспорта, вот и все. И, конечно же, государственному Кадастровому управлению понадобится некоторое время для проверки объекта недвижимости и переоформления недвижимости.

Почему же тогда многие русские, приобретающие недвижимость в Турции, заключают нотариально заверенные договора купли-продажи и на этом основании считают себя владельцами недвижимости? Кстати, некоторые семьи уже проживают в купленных таким образом домах…

Проживать Вы можете в квартире сразу после внесения залога и заключения контакта, но дело в том, что прав на эту недвижимость без ТАПУ у Вас нет.

Многие жалуются, что посредники (риэлторы) берут слишком много денег за оформление ТАПУ и связанных с этим свидетельством бумаг. Называют суммы от 1200 евро. Сколько же стоит оформление права собственности?

На самом деле, на переоформление ТАПУ уходит от 1500-2000 евро. Точной суммы не могу назвать, так как сумму определяют государственные структуры Турции. Это так называемый гербовый сбор и различные более мелкие государственные пошлины.

Какие уловки используют аферисты, чтобы выманить деньги у доверчивых иностранцев?

Скажем так, что турки конкретно не стремятся обмануть, кинуть или как-либо нажиться на иностранцах криминальным путем.

Просто наши граждане зачастую, чтобы сэкономить лишнюю тысячу евро, обращаются к местным жителям, хоть немного знающим русский язык. Те же оказываются абсолютно некомпетентными в этих вопросах. Не зная законов продажи недвижимости иностранным гражданам, просто получив свои проценты, они оставляют клиентов наедине с их проблемами.

Нужно знать, что в Турции не во всех районах разрешена продажа недвижимости иностранцам. Существует целый раз ограничений на некоторых территориях, прежде всего в районах, где размещаются стратегические объекты.

Нужно проверять получен ли ИСКЯН (специальный разрешительный ордер) на комплекс либо на здание. Таких нюансов много. Проверить их может лишь профессиональный адвокат или опытный риэлтор.

Как проверить добропорядочность риэлтора? Есть ли в Турции лицензии на право заниматься операциями с недвижимостью? Как проверить лицензию?

Я бы посоветовала в первую очередь проверять не риэлтора, а фирму, в которой Вы собираетесь приобрести недвижимость. Для этого требуется всего лишь попросить предоставить весь пакет документов на разрешение заниматься операциями с недвижимостью. В том числе и лицензию.

Лицензию по номеру можно проверить на турецком сайте www.atso.org.tr. Но для этого нужно хотя бы минимально знать турецкий язык. Также стоит попросить данные клиентов, которые уже приобрели недвижимость в этой фирме, поинтересоваться отзывами на форумах в интернете.

Хорошо, типичная ситуация: мы нашли хороший коттедж, но не хотим до переоформления на наше имя ТАПУ платить продавцу. Продавец же, в свою очередь, также не соглашается на переоформление ТАПУ на наше имя. Что в этом случае делают умные люди в Турции?

Я бы посоветовала такой вариант: заключается трехсторонний контракт, дальше покупатель вносит залог, и на ТАПУ ставится обременение до прихода из Измира и переоформления. После внесения всей суммы продавцу обременение снимается, и ТАПУ переоформляется на покупателя.

Это, конечно, совсем другое дело, думаю, что в этой схеме нет места для маневра и обмануть покупателя практически невозможно. Спасибо, ценная информация. Уточню. А можно ли сделать еще и так: адвокат или риэлтор переводят ТАПУ на себя, а по оформлению всех необходимых формальностей оформляют ТАПУ на покупателя?

Такие варианты приобретения недвижимости тоже известны, но для этого Вы должны доверять человеку, на которого оформляете ТАПУ, на все 100%. Так как все равно всю сумму, либо какую-то ее часть Вы оплатите. В крайнем случае, советую взять СЕНЕТ (это аналог долговой расписки, действующий во всех судах Турции), у того человека которому выплачена определенная сумма. После переоформления ТАПУ СЕНЕТ ликвидируется.

Теоретически, в Турции, как и в другой стране, можно нарваться на нечестного адвоката. А как дело обстоит на практике?

Бывали случаи, что адвокат работал на обе стороны, участвующие в сделке, но это редкость. Вообще, думаю, нечестные юристы встречаются не только в Турции, России или на Украине - в Америке и Европе также можно найти таких дельцов. Другое дело, что, как и в случае с риэлторами, нужно поинтересоваться репутацией адвоката и выбрать человека с рекомендациями.

Общеизвестно, что мошенники обычно пользуются человеческими слабостями: обычно это жадность, растерянность или просто желание получить что-то за бесценок. Известны ли вам случаи, когда мошенники тонко играли на жадности или просто желании изрядно сэкономить?

Да, это то, о чем я писала выше. Расскажу случай из практики. К нам в компанию пришла женщина с просьбой о помощи. Целый год она не могла получить ТАПУ.

Клиентка познакомилась на пляже с женщиной и поведала ей о том, что хочет купить квартиру. Та, в свою очередь, вызвалась ей помочь. Отвела ее в турецкое агентство, где ей продали хорошую квартиру за 100000 долларов. Взяли всю сумму вперед, 3% комиссии и 2000 евро на оформление ТАПУ. Сразу отдали несчастной ключи от квартиры. В квартиру она въехала, но ТАПУ она так и не получила.

Выяснилось что эта квартира заложена в четырех банках, и сумма задолженности равна стоимости квартиры, которую уплатила клиентка. С банками не поспоришь. Наняли адвоката, но клиентку банк выселил из квартиры. В данный момент пострадавшая судится с турецким агентством (они по делу идут как мошенники), а вот с хозяина квартиры взять нечего, с агентства, как оказалось, тоже. Вот и осталась несчастная и без квартиры, и без денег.

Допустим, я приобрел квартиру. Но ведь часть года я все равно вынужден проводить на родине. Как быть - квартира стоит пустая, а платить за нее все равно нужно? Существуют ли какие-нибудь варианты - например, сдать, или может быть написать заявление и заморозить на несколько месяцев оплату муниципального налога?

В Турции коммунальные услуги (свет и вода) оплачиваются по счетчику, сколько израсходовали, столько и заплатили. Но обслуживание территории комплекса, в котором находится недвижимость, оплачивать нужно ежемесячно, независимо от того, проживаете вы там, или нет.

Поэтому, конечно, лучше всего сдавать купленную квартиру. Тем более, что последнее время аренда недвижимости в Турции пользуется большим спросом в летний период. Зачастую те же фирмы, что продают недвижимость, занимаются также и сдачей коттеджей, домов и квартир в аренду. Если фирма надежная, то можно смело довериться ей, и избежать круглогодичной оплаты коммунальных платежей.

Если не жить постоянно в купленной квартире или доме, возможен ли вариант

сдачи недвижимости в Турции в аренду? Сколько можно выручать (в среднем, разумеется)?

Сдавать квартиру в аренду, если не проживаешь в ней постоянно, не только можно, но и нужно. Апартаменты с одной спальней при сдаче в аренду может приносить своему владельцу 500-1000 евро в месяц, квартира с двумя спальнями - до 1250 евро, а частный дом - до 3000 евро ежемесячно.

Как обезопасить недвижимость от вандализма арендаторов?

Все очень просто. При сдаче недвижимости в аренду взимается залог, как правило - в размере 1000 евро. В случае, если нанесен ущерб имуществу, компенсация просто вычитается из этого депозита.

В конце срока аренды все имущество проверяется по описи, и если претензий к сохранности имущества нет, то залог возвращается арендатору.

Отношения владельца жилья и арендаторов как-то оформляются официально?

Да. Обязательно

Советы при покупке недвижимости в Турции